Dans la dernière tentative de freiner le prix de l'immobilier résidentiel au Canada, le Parlement a présenté une nouvelle loi visant à rendre le logement plus abordable et accessible aux Canadiens.
La Loi sur l'interdiction d'acheter des propriétés résidentielles par des non-Canadiens, LC 2022, ch. 10, art. 235 (la « Loi ») est officiellement entrée en vigueur le 1er janvier 2023 et devrait rester en vigueur jusqu'au 31 décembre 2024.
En un mot, la Loi interdit aux non-Canadiens d'acheter directement ou indirectement une propriété résidentielle.
Cependant, ces paramètres ne sont pas aussi simples qu'il n'y paraît. Les nuances de la loi, ses implications et les sanctions en cas de violation doivent être comprises et appréciées par les acteurs du secteur immobilier pour éviter de se retrouver du mauvais côté d'une transaction interdite.
Qu'est-ce qu'un « non-Canadien » ?
Aux fins de la Loi, les « non-Canadiens » ne désignent pas seulement les étrangers. L'interdiction s'étend plutôt aux personnes qui ne sont pas des citoyens, des résidents permanents ou qui ne sont pas inscrites comme Indiens en vertu de la Loi sur les Indiens.
Il comprend également les sociétés qui ne sont pas constituées au niveau fédéral ou provincial au Canada ou constituées en vertu des lois canadiennes. L'interdiction s'étend également aux sociétés formées ou constituées en vertu du droit canadien si leurs actions ne sont pas inscrites à la cote des bourses canadiennes et qu'elles sont contrôlées par des non-Canadiens.
Pour plus de clarté, une société est « contrôlée » soit par l'actionnariat ou les droits de vote, soit par le « contrôle de fait » de la société, par la propriété, un accord ou par tout autre moyen.
La Loi prévoit quelques exceptions aux règles pour les non-Canadiens.
Par exemple, les non-Canadiens sont exemptés s'ils achètent un bien avec un époux ou conjoint de fait canadien. Les réfugiés et les personnes ayant obtenu le statut de résident pour des raisons humanitaires sont également exemptés, tout comme les États étrangers et les ressortissants à des fins diplomatiques.
Il existe également des exemptions pour les résidents temporaires s'ils satisfont à certaines conditions prescrites.
Qu'est-ce qu'un « immeuble d'habitation » ?
En ce qui concerne ce qui constitue une « propriété résidentielle » en vertu de la Loi, des paramètres établis sont également prescrits.
Pour qu'une propriété soit qualifiée de "résidentielle", elle doit être soit :
- une maison individuelle (ou construction similaire) qui ne contient pas plus de trois logements ;
- une maison en rangée, une maison en rangée, une maison jumelée ou un condominium qui est une parcelle de terrain séparée et distincte qui appartient indépendamment des autres parcelles du bâtiment ; et
- un terrain zoné à usage résidentiel ou résidentiel mixte, même s'il n'a pas de structure habitable.
Cependant, il existe des dérogations à ces règles pour les zones « rurales ». Les dispositions de la Loi sur les propriétés résidentielles ne s'appliquent qu'aux biens immobiliers résidentiels situés dans les « régions métropolitaines de recensement » et les « agglomérations de recensement », qui sont des villes et des villages qui dépassent une certaine population déterminée par Statistique Canada.
Il y a environ 150 zones urbaines au Canada qui sont actuellement reconnues comme telles. Une liste des municipalités canadiennes qualifiées de « régions métropolitaines de recensement » et d'« agglomérations de recensement » se trouve ici et une carte de ces régions se trouve ici .
Exemptions en vertu de la Loi
Les paramètres établis dans la Loi sont larges lorsqu'il s'agit de « non-Canadiens » et de « propriétés résidentielles ». Mais il existe quelques exceptions pour contourner les règles dans certaines circonstances.
Premièrement, même si la loi est entrée en vigueur au début de cette année, les transactions conclues avant cette date ne seront pas nécessairement visées.
Par conséquent, si un non-Canadien a conclu une convention d'achat et de vente d'une propriété résidentielle avant le 1er janvier 2023, la transaction pourrait ne pas être interdite par la Loi, même si la clôture est postérieure à cette date.
Certaines transactions ne sont pas considérées comme un « achat » aux fins de la Loi et sont donc exemptées.
Par exemple, si un bien est acquis en tant qu'intérêt de plein droit à la suite d'un décès ou d'un divorce ou par donation, la transaction ne sera pas considérée comme un achat en vertu de la Loi et sera donc exemptée. De même, si un bien est acquis à partir d'un transfert au moyen d'une fiducie créée avant l'entrée en vigueur de la Loi, il sera également exonéré.
Les transferts qui proviennent de sûretés ou de droits de créanciers garantis sont également exonérés.
Sanctions pour violation de la loi
Si la loi est violée en achetant des propriétés contrairement à ses termes, l'acheteur peut être passible d'amendes et de pénalités.
La Loi sera violée non seulement par des non-Canadiens qui achètent une propriété, mais aussi en conseillant, incitant ou aidant (ou tentant d'aider) un non-Canadien à acheter un bien immobilier résidentiel tout en sachant qu'il lui est interdit de le faire. Cette interdiction s'applique également aux dirigeants et aux dirigeants des sociétés qui autorisent ou acquiescent à de telles actions.
Les particuliers et les personnes morales qui contreviennent à la Loi se rendront coupables d'une infraction et pourront devoir payer une amende pouvant aller jusqu'à 10 000 $. Les dirigeants et administrateurs de la société peuvent être condamnés en vertu de la Loi même si la société elle-même ne l'est pas.
Si une transaction est jugée contraire à la Loi, la vente ne sera pas nécessairement annulée.
Ainsi, si une transaction contrevient à la Loi, les parties ne sont pas relevées de leurs obligations de conclure la transaction. Cependant, dans certains cas, un tribunal peut ordonner qu'un bien puisse être vendu s'il a été acheté en violation de la Loi.
Soyez prudent et protégez-vous
Compte tenu des vastes paramètres établis par la Loi, il faut faire preuve de prudence avant de conclure des transactions pour des propriétés résidentielles si l'acheteur pourrait être considéré comme un non-Canadien.
Il est à noter que les sanctions prévues par la loi ne s'appliquent pas seulement aux acquéreurs réels, mais peuvent également être imposées aux agents immobiliers, courtiers, avocats, notaires et vendeurs travaillant pour des sociétés de développement.
Ainsi, s'il y a le moindre soupçon qu'une transaction violerait la Loi, les acheteurs seraient avisés de consulter un avocat au préalable pour s'assurer que la partie concernée n'est pas un non-Canadien et/ou que la propriété en question est située à l'extérieur de la zones affectées.
De plus, pour se protéger, les vendeurs devraient envisager de demander aux acheteurs de signer des déclarations et des garanties pour confirmer que la transaction est conforme à la Loi. Plus précisément, les vendeurs devraient obtenir des déclarations écrites des acheteurs, qui confirment qu'ils ne sont pas des non-Canadiens aux fins de la Loi.
Il reste à voir ce qu'il adviendra de la loi au cours de son application de deux ans et au-delà. Il peut être modifié ou contesté s'il ne fonctionne pas sur le plan pratique.
D'ici là, cependant, les acquéreurs de biens immobiliers résidentiels devraient le prendre au sérieux pour éviter d'être soumis à ses sanctions.
Source : Article de Daniel Walman publié sur le site renx.ca le 25 janvier 2023
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