Les tenants de la formule disent qu’elle permet de faire d’une pierre deux coups. Les bureaux vides héritent d’une nouvelle vie ; les aspirants locataires, d’un toit. L’idée faisant son chemin au Québec, Le Devoir s’intéresse aux villes d’ailleurs qui commencent à la tester.
À Paris, certains propriétaires d’immeubles de bureaux vont bientôt être obligés de faire du logement, explique Audrey Camus, vice-présidente Développement et gestion d’actifs pour l’Europe chez Ivanhoé Cambridge.
Avec son nouveau Plan d’urbanisme « bioclimatique », la mairesse Anne Hidalgo veut imposer l’ajout d’un maximum de logements abordables dans leurs immeubles. Les permis de construire et de rénover seraient dès lors conditionnels à cela.
« C’est quand même très contraignant […] C’est la première capitale que je vois faire ça », note Mme Camus.
Sur le site de la Ville de Paris, une carte interactive indique, à l’aide de pastilles, quelles zones seraient assujetties au Plan.
Est-ce une bonne idée ? « Je ne sais pas », répond Mme Camus. Ça peut avoir deux effets. Soit ça fige les choses, et les investisseurs ne font plus rien ou [ils font] des rénovations minimalistes pour éviter de demander des autorisations. […] Ou bien, l’effet inverse, c’est que, sous la contrainte, ça va se faire. »
À sa connaissance, aucun projet de conversion majeur n’a été lancé dans la Ville Lumière pour le moment. Le plan d’urbanisme, lui, se dirige vers des consultations et devrait normalement être adopté en 2024.
Les effets de la pandémie ont beau se résorber en Occident, le télétravail s’est imposé, laissant les tours de bureaux quasi désertes. Avec la crise du logement qui perdure, et l’augmentation des sans-logis dans les centres-villes, l’idée de convertir des bureaux semble de moins en moins farfelue.
« Est-ce la réponse à la crise du logement ? » demandait récemment le chroniqueur Matt Haber dans le quotidien britannique The Guardian. À San Francisco, 73 % des espaces de bureaux sont inutilisés, alors que les États-Unis accusent un déficit de 3,8 millions de logements, soulignait-il. « Après tout, ces deux problèmes pourraient se résoudre l’un l’autre. »
Ce ne serait pas la première fois que cela se produirait. Durant les années 1980, un grand nombre d’anciennes manufactures désertées avaient été converties en grands lofts, rappelait-il aussi.
Chicago, pionnière en Amérique
Pour l’instant, le phénomène demeure marginal, mais la formule subit ses premiers tests. De notre côté de l’océan, la Ville de Chicago, réputée pour son ambition architecturale, est à l’avant-garde dans ce dossier. En septembre, l’administration municipale a lancé un grand concours pour financer des projets d’inclusion de logements dans les grands immeubles de la rue LaSalle, dans le quartier des affaires.
Six grands projets doivent être présentés le 2 mars prochain, lors d’une assemblée publique. Les promoteurs proposent d’aménager des centaines de studios dans les tours qu’ils possèdent. La Ville a exigé que le tiers des logements soient abordables, c’est-à-dire que le revenu total des locataires ne dépasse pas 50 040 $ américains pour un couple. Des centaines de millions de dollars d’investissements sont en jeu.
Le projet LaSalle s’inscrit dans un vaste effort de revitalisation du centre-ville de Chicago en vue d’en faire un modèle d’innovation pour tout le pays. Des concours d’art public sont aussi au programme.
La conversion de bureaux en logements est une tendance qui touche aussi San Francisco, dont le centre-ville a pâti plus que les autres encore de l’engouement pour le télétravail. Un premier projet du genre — Warfield — est dans les cartons. Le promoteur propose de convertir cinq étages de bureaux, au-dessus de sa salle de spectacle, en appartements. Un total de 34 petits logements seraient construits, dont 7 dans la catégorie « abordable ».
Plus près de nous, en Alberta, trois immeubles de bureaux d’Edmonton et de Calgary ont été transformés en édifices à logements. Au-delà des bénéfices pour l’habitation, le promoteur — Strategic Group — dit être motivé par la réduction des gaz à effet de serre (GES). Les conversions d’immeubles génèrent 80 % moins de GES que les constructions, soulignait son vice-président, en décembre, au magazine Maclean’s.
Et au Québec ?
Chez nous, le sujet a été soulevé en lien notamment avec la crise de l’itinérance. « On sait qu’on ne reviendra jamais dans les bureaux de la même façon. Dans le centre-ville, il y a des bureaux vides partout », mentionnait récemment Céline Bellot, professeure en travail social à l’Université de Montréal, en entrevue au Devoir. « Oui, il faut construire [du logement social] mais, en même temps, il y a une sous-utilisation de plein de lieux. »
En janvier, le président de l’Old Brewery Mission, James Hughes, s’était avancé sur le même terrain en entrevue avec la chaîne montréalaise CityNews. « Nous sommes très bons pour convertir des hôtels et des églises en logements », disait-il. Pourquoi ne pas convertir aussi des bureaux ?
La Ville de Montréal « explore » différents scénarios, affirme le responsable de l’urbanisme au comité exécutif, Robert Beaudry. La réflexion était « entamée même avant la pandémie » et a été « accélérée » depuis.
Une bonne partie du centre-ville a déjà un zonage mixte, qui permettrait ce genre de projet, mentionne-t-il d’emblée. « L’enjeu n’est pas nécessairement au niveau de la réglementation, mais plus des défis techniques liés à la conversion, comme les lieux d’accès et la hauteur des locaux. »
Pour l’instant, Montréal n’a rien mis en route, mais l’intérêt est là. « On regarde quelles pourraient être les façons d’accélérer la transformation de certains bâtiments, quels bâtiments pourraient être intéressants. »
Les immeubles de classe C ciblés
Pendant ce temps, le sujet fait assurément jaser dans le milieu de l’habitation, note Jean-Marc Fournier, président de l’Institut de développement urbain du Québec.
« Il est possible que certains immeubles — probablement de classe C — puissent être convertis », dit-il. La classe C réfère aux constructions de moins grande valeur. Elles sont plus vieilles, mais n’ont pas de cachet et sont situées dans des secteurs peu prisés.
Mais, là encore, les contraintes techniques sont énormes. « C’est plus une question architecturale que de volonté », poursuit-il. « La mécanique, la plomberie, la superficie des édifices de bureaux ne s’y prêtent pas nécessairement. »
À titre d’exemple, la fenestration concentrée autour de ces immeubles limite la lumière naturelle disponible pour de futurs logements. De plus, la plomberie est conçue pour de grandes salles de bains communes, pas pour de petits logements.
Des constats similaires à ceux que l’on fait à Paris, selon Mme Camus : « Le premier frein à cela, c’est le coût de transformation. » Certes, dit-elle, les beaux bâtiments de type « haussmannien » pourraient facilement être convertis puisqu’il s’agit justement d’anciens appartements qui ont été convertis en bureaux dans le passé. Sauf qu’ils sont tellement « bien placés » que le marché pèse plutôt pour qu’on les laisse en bureaux.
« En revanche, les immeubles construits au cours des années 1980, 1990 avec des façades complètement vitrées, relativement épais, ils n’ont pas été conçus pour être transformés en logements. Donc le coût de transformation est très élevé », indique-t-elle.
Dans bien des cas, il serait plus réaliste de démolir pour reconstruire. « Mais là, on vient se heurter au bilan carbone de la démolition. »
Enfin, au-delà de la faisabilité, il faut tenir compte du message qu’on envoie, souligne Jean-Marc Fournier. « Quel est l’avenir des édifices de bureaux ? Quel est l’avenir des centres-villes ? Le télétravail est-il là pour encore longtemps ? […] Je ne jetterais pas l’éponge aujourd’hui pour un centre-ville de type place d’affaires [avec] de grands bureaux. »
Source : Article de Isabelle Porter publié sur le site ledevoir.com le 20 février 2023
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